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界面新闻记者 | 王妤涵
在经历3-4月楼市传统“小阳春 ”之后 ，深圳楼市又迎来了“红五月 ”行情 。
近日，界面新闻记者实地走访了福田 、南山等区域的多家房产中介门店 。一线从业者普遍反映 ，自4月底政策落地之后 ，购房者的信心出现明显好转，新政对刚性需求的释放起到了直接的刺激作用 ，当前的门店带看量和签约活跃度已显著超过往年5月的正常水平。
“政策落地以来 ，我们公司旗下门店的新房签约量同比提升了84.5%；二手房签约量虽环比基本持平，但同比增幅达到了56.2% 。”深圳乐有家内部人士向界面新闻透露 。
4月29日 ，深圳发布了新一轮房地产优化调整政策 ，对福田区 、南山区、宝安区新安街道三个核心区定向松绑限购，并同步上调公积金贷款额度。
如今，这套政策组合拳落地已满一个月 。5月 ，深圳楼市整体交出一份“量价齐升”的答卷——深圳乐有家研究中心统计显示 ，5月深圳全市一 、二手房合计网签量达13348套，环比增长6% ，与去年同期相比大幅上升28% 。
若单看住宅口径 ，当月一 、二手住宅合计网签10077套——这是自2025年4月以来，时隔14个月该指标首次重返万套关口 ，意味着市场活跃度已回升至近年来的相对高位。
“本轮成交量的显著放大 ，主要归功于新政对购房需求的释放效应以及对市场信心的提振 。 ”深圳贝壳研究院院长肖小平在接受界面新闻采访时指出，随着购房门槛一步步降低 ，不同类型的购房群体都在加快入市步伐：高端的改善型需求集中释放 ，首次置业者也紧紧抓住当前的政策窗口期积极入市，多方合力推高了全市的成交水平 。
多个新盘迎“日光 ”行情
5月 ，深圳新房市场的热度尤为突出。多个核心区豪宅及改善楼盘集中入市 ，并取得“日光”或接近“日光 ”的销售成绩，助推新房市场走出上涨行情。
5月3日，位于深圳光明的龙湖观萃苑首开92套 ，“认筹数超1000组、40分钟售罄 ” ，成为深圳新政后首个“日光盘”，销售额超3.5亿元 。随后 ，该项目于5月16日加推92套 ，再次实现即开即罄 。
刚需盘之外，深圳豪宅市场也交出了亮眼成绩单。
5月23日 ，深圳湾的中信信悦湾加推78套总价5150万元起的大平层 ，均价超20.8万元/平方米，半小时内售罄；同日 ，宝安中心区的观潮府项目 ，加推40套总价2600万元起的房源，备案均价约14.7万元/平方米 ，同样实现“日光 ” 。
分区域看 ，在新政驱动下，深圳楼市的热度在核心区 、核心地段上升尤为显著，尤其是福田 、南山与宝安三个区域 ，在本轮行情中表现亮眼 。福田签约量呈现翻倍增长 ，南山同比上涨80%，宝安同比上涨66%。
近一年深圳新房网签走势 图源：乐有家研究中心
新房成交的放量 ，与楼市新政直接相关——核心区限购松绑叠加公积金贷款额度提升 ，让此前被挡在门外的改善型需求和外地购买力获得了入场资格 。
界面新闻从深圳乐有家了解到，“429 ”新政过后 ，其旗下门店纯公积金贷款的客户占比从4月的4.3%跃升至5月的7.1% ，增幅显著；商业贷款占比则稳定在65%左右 。
“豪宅通常是楼市的风向标，豪宅项目接连‘日光’ ，反映出当下高净值人群正用资金为深圳楼市投下信任票 ，这种信号往往会带动一批举棋不定的客户入市。”一业内人士对界面新闻表示 。
二手房议价空间收窄
新政对核心区限购的松绑效应，在二手房市场同样有所显现 。
乐有家统计数据显示 ，福田区5月二手住宅网签995套 ，环比上涨12%，南山区网签936套，环比上涨17% ，同比则分别增长33%和35%。
价格层面的变化释放出更强的信号意义 。5月 ，深圳二手住宅的成交均价达到6.08万元/平方米，环比上涨了5% ，这也是时隔多月之后 ，全市二手房均价再次站上“6字头 ”关口 。
市场的信心正在逐步修复，成交结构也在悄然改变——成交房源向核心区域以及中高总价段倾斜 ，这是推动均价回升的关键原因。
从成交总价的分布结构看 ，300万-500万元这一总价区间的刚需房源，成交占比稳定在33.3% ，继续扮演着市场“压舱石 ”的角色。
与此同时 ，总价在1500万元以上的豪宅成交占比，从4月的2.8%提升到5月的4% 。500万-800万元的改善型房源 ，成交占比也上升了1.3个百分点 ，达到22% 。
2026年深圳二手房不同总价段变化 图源：乐有家研究中心
由此可见，政策红利不仅释放了刚需群体的购买力，同时也激发了高端改善型需求的入市意愿。乐有家研究中心指出 ，随着市场信心的修复 ，成交结构正在向中高总价段迁移，市场的购买力构成变得更加多元和健康 。
另一个值得关注的细节是 ，二手房议价空间的变化 。
根据乐有家研究中心的监测 ，在5月进行挂牌价格调整的业主当中，选择涨价的比例达到了31.2% ，这是2026年以来的最高水平 ，环比增加了3.1个百分点。业主的心理预期明显增强，购房者“越跌越等”的心态也在发生转变 。
“当前市场呈现出一种‘改善型需求领跑、刚需随后跟进 ，核心区率先启动、外围区域逐步承接’的梯度式复苏特征 ，5月的成交表现出较强的韧性 。 ”肖小平对界面新闻指出，她预计短期内市场热度不会迅速消退 ，但行情的分化仍将持续 ，优质房源的相对价值优势会进一步凸显。
